鄂尔多斯房价从最贵时2万/平迅速回落至3000元上下

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中国经济周刊报道，8月的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。房价持续下滑，从最贵时2万/平迅速回落至3000元上下。尽管如此，成交量不见起色。一位房地产项目负责人坦言，大家都很清楚，即使降价也没有人买了。

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美丽的鬼城

8月的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。

　　【《财经》综合报道】 人均GDP超过香港、固定资产达到GDP的70%，而固定资产的一半都投向房地产的鄂尔多斯正在经历一场“剧变”。据中国经济周刊报道，8月的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。

　　鄂尔多斯市政府提供的数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。

　　房价近期一直在持续下滑。据理财周报报道，鄂尔多斯目前的房价已从高位迅速回落至3000元上下。而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万/平。

　　尽管房价一直在下跌，但成交量并不见起色。一位房地产项目负责人向《中国经济周刊》坦言，大家都很清楚，即使降价也没有人买，鄂尔多斯的房价如同停工的建筑一样停滞了。

　　此外，还有一名开发商表示，目前鄂尔多斯80%以上的建设项目都已经停了。

　　而支持鄂尔多斯房地产发展的资金最大来源是当地强大的民间借贷。据中国经济周刊报道，从2001年开始，鄂尔多斯市有很多煤矿兴起，民间借贷开始发芽。2003年以后，随着城市的扩建，大量农民的宅基地和耕地被征用，许多被征地农民成为百万富翁。随着2007年房地产业的兴起，在早年放高利贷家庭的影响下，几乎家家户户都开始放高利贷了。

　　随着房市的崩塌，现在的鄂尔多斯，已经变成人人要债了。据此前证券市场周刊报道，鄂尔多斯一位出租车司机称，每天在车上都能听到几起要贷的人，这个司机说，“以前朋友见面都问吃了吗，现在见面就问要回了多少借款？”
来源: 财经网        （责任编辑:于澄）

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地产崩盘 矿企倒闭
2012年09月04日04:48 来源：温州商报

　　大批房地产在建项目无奈停工，中小矿企接连倒闭，民间借贷链条雪崩，正在考验鄂尔多斯曾经引以为傲的生存模式。

　　公安机关每隔几天就会在当地报纸上发布告示，悉数有关非法集资及债务纠纷，因此而引发的刑事案件也并不鲜见，自杀、跑路、破产的流言更是遍布街道的每一个角落。

　　而更加令人忧心的是，这一轮崩盘式危机已经从实体经济和民间借贷开始向金融机构传导。记者了解到，今年以来，鄂尔多斯银行业坏账激增，而曾深度参与该地区房地产、矿产等项目融资的部分信托公司，也同样陷入被动境地。

　　这个昨天还处于盛夏的西部城市，不可控制地迅速坠入寒冬。

　　地产崩盘，矿业冰封

　　去年秋天，鄂尔多斯出现房地产老板因资金链断裂问题引发的首例死亡事件，中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金在办公室的卫生间内自杀身亡。

　　而在不足一年之后，在距离鄂尔多斯仅几十公里，驱车行驶一个小时左右便可到达的包头市，当地最大的地产商，鼎太置业董事长魏刚也在一家酒店的客房中，选择了以同样的方式结束生命。

　　事后得知，将这两名地产商逼入绝境的，就是当地已经陷入瘫痪状态的房地产业以及难以偿还的巨额高利贷款。

　　这样的情景在鄂尔多斯、包头一带并不鲜见。今年以来，鄂尔多斯正在遭遇史无前例的巨大危机。

　　但就在2年前，这里才被爆出“人均GDP超过香港”，拥有“5000个亿万富翁”，“打工族开豪车上下班”，各路游资蜂拥而至，看似遍地黄金。

　　事实上，鄂尔多斯发展的逻辑并不复杂，一头系着矿业，一头系着房地产，绳索就是随处可见的民间高利贷。

　　有数据显示，到2010年底，鄂尔多斯全市房地产企业多达442家，几乎所有的煤炭企业都开始涉足地产业务，房价从早年的每平方米1500元，直线飙升至超过2万元，直逼一线城市。

　　可这样由巨大泡沫托起的经济模式注定无法经受经济下行周期的考验。

　　鄂尔多斯目前的房价已从高位迅速回落至3000元上下，一年多前塔吊林立四处热火朝天开工的景象如今也不复存在，楼市持续成交惨淡。大量开发商资金链濒临断裂，大多数在建项目都已处于停工状态，有媒体报道称，这一比例已经超过8成。

　　出现这样的现状，除了房地产调控政策打压强力挤压了泡沫之外，煤炭市场的低迷也是最为重要的原因。

　　煤炭业一直是当地财富的发动机，今年煤炭市场的萧条对鄂尔多斯产生了重大冲击，大批煤厂处于停产、半停产状态。

　　资源类产品的巨大市场波动，使得鄂尔多斯的房地产业遭遇浩劫，加之民间高利贷巨额的融资成本压身却无力偿付，债务链条瞬间崩塌，一切看似濒临失控。

　　信托公司或受累民间借贷危机

　　来自官方调研的保守估计，当地民间借贷资本至少在2000亿元以上。而维系当地房地产高速发展的资金，来自民间借贷的部分或已高达8成，借贷成本则大约在月息2.5%左右，最高甚至可达4%-5%。

　　如影随形的高利贷魅影正在成为压倒当地不少知名企业的直接杀手和“最后一根稻草”，而鄂尔多斯时刻都在爆发的高利贷崩盘危机更是让关联的信托公司如鲠在喉。

　　事实上，从多年前开始，新时代信托、新华信托等机构就已经开始大批量进入鄂尔多斯地区，与当地企业展开融资合作，主要以房地产和矿业项目为主。而随着近一段时期，当地地产商和煤老板普遍资金短缺，一向倚重民间借贷的鄂尔多斯老板们，也开始学习更多的利用信托、债券等多种融资渠道。更有不少人将信托当做了“救火大队”，越来越多的当地企业开始借助信托资金来“维持生计”。

　　很多为鄂尔多斯地区企业提供贷款的金融机构也是寝食难安，上海某信托公司信托经理透露，之前有很多公司都密集去鄂尔多斯看项目，做成的人反而现在提心吊胆，那边的企业普遍高利贷缠身，加上主业不景气很容易就被绊倒了，而部分信托公司在对这一地区企业做项目时，也缺乏足够的谨慎。

　　鄂尔多斯银行不良贷款激增

　　众所周知，鄂尔多斯房地产、矿产开发的资金主要来自民间借贷，而非传统银行。鄂尔多斯银行业对房地产开发贷款以及其他产业也一直持比较审慎的放贷原则，这主要也是因为大部分民间资本主动倾向于将资金投入到民间借贷体系中，而不是银行。

　　这样的金融生态传统，在一定程度上减少了银行业在这一轮经济危机中的风险程度，但理财周报记者了解到，尽管如此，今年以来，当地银行业的不良资产仍处于快速增加状态。

　　数据显示，截至今年6月末，鄂尔多斯银行业的不良贷款已达44.92亿元，比年初增加了30.87亿元，不良率已经从去年年底的0.7%上升至2.14%，增加了1.44个百分点。

　　“房地产企业贷款是一部分，但还有很多相关的产业，比如钢材、运输等，都是不良贷款出现最多的地方，当然还有部分矿企，以及煤炭运输企业。”面对坏账不断增多的情况，让当地政府和金融机构寝食难安，应急机制纷纷启动。上述人士透露，相关部门已经将部分融资大户列入重点监控，如果发现利用银行授信在外高利放贷，或用于挥霍，严重的情况下则可以采取财产冻结、清偿本金等手段对其进行控制。

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鄂尔多斯已处于虚拟经济崩盘的前夜
http://www.yunnan.cn  发布时间 2012-08-29 17:32:22 星期三  来源：四川在线  

作者：江德斌

8月的鄂尔多斯，到处是烂尾楼和讨债者。尚未完工的住宅项目达2225.3万平方米！80%以上的建设项目都已经停了，康巴什新区早已成了大量房屋无人居住的“鬼城”。鄂尔多斯90%以上的家庭都投资房地产，如今，全民放贷变成全民讨债。（据8月28日《中国经济周刊》）

毫无疑问，鄂尔多斯已处于虚拟经济崩盘的前夜，疯狂的楼市已将全民套牢。无人接盘、烂尾楼随处可见、房价凝固、高利贷资金断裂等现象，都已充分显示出虚拟经济无以为继，依靠炒卖住房、放高利贷暴富的好日子一去不复返。而在这场全民参与的资本投机游戏里，不仅地方政府、开发商、投机客要面临巨额亏损和天量债务，全体市民也将因此背上沉重的经济负担。

以“羊煤土气”而闻名于世的鄂尔多斯，一度经济发展飞速，人均GDP甚至超过香港，位居全国第一。有调查报告显示，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数超过了七千人，资产上千万的人至少有10万，而百万资产只能算是穷人。但鄂尔多斯市区人口只有35万，加上各个旗县总人口不过150万，如此高密度的富裕指数，令鄂尔多斯成为闪耀的明星，引发无数人的欣羡。可是，财富只是过眼云烟，拥有过不一定就能守得住。

鄂尔多斯财富源头来自于煤矿，因煤炭开采迅速积累期巨额财富，随之上演的征地补偿运动，则间接使部分农牧民瞬间成为千万富豪。得天独厚的自然资源开发，让鄂尔多斯拥有了难得的致富机遇，而大量财富堆积起来之后，却为追逐短期暴利而投向楼市、煤矿，暴富心态导致民间借贷利率高企，致使虚拟经济泡沫越吹越大。而在经济周期步入下行区间之后，投资回报已无力支撑高利贷，资金链条出现断裂，虚拟经济的崩盘已势不可挡。

在人均拥有3-4套住房的鄂尔多斯，已不存在购房居住的意义，住房更是财富象征，成为投资商品。因此，一旦出现无人购房、天量烂尾楼的情况，就意味着住房的投资预期消失，只是一堆毫无用处的钢筋水泥罢了。可见，鄂尔多斯陷入虚拟经济即将崩盘的危机之中，虽有经济衰退的大环境因素，但更多的是疯狂投机所致。鄂尔多斯的经济前景非常悲观，只有等到泡沫彻底消除之后，才能迎来复苏的机会，意味着全民财富都要缩水，实际上也是在自食恶果，为之前的过度疯狂埋单。

鄂尔多斯落入如今的困境，并不值得同情，这是过度投机的结果，也是资本的报复。类似鄂尔多斯这样的地方，全国还有很多。轻视实体经济的发展，倚重虚拟经济的炒作，追逐一夜暴富的心态，导致整体经济畸形发展，资本泡沫严重积累，迟早都要遭受崩盘惨剧。发生在鄂尔多斯与温州等地的危机，具有一定的典型性，也给全国各地政府上了一课，必须甩脱楼市束缚，尽早回归到实体经济中，以免被虚拟经济拖垮。

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刘胜军:楼市调控将使地方政府首先崩盘
来源：搜狐财经
2012年09月04日08:45

　　房产税需要很多制度性的条件，比如说地方政府的财政有没有民主化、透明化？如果地方政府没有实现财政民主化、透明化，那么，房产税只不过是又给它多了一笔买“鸦片”的钱，最终这笔税不会解决问题，只会加剧地方政府乱花钱，最终又会转化成老百姓的负担，购房者的负担。现在中国地方政府绝对不是缺钱，而是开支无度，对一个开支无度的政府来讲，就像一个吸鸦片瘾君子，给多少钱都是打水漂，给他一万是去买鸦片，给他一百万还是去买鸦片，全部吃完。只有地方财政民主化、透明化，才是解决之道。

　　房地产养肥了地方官员

　　搜狐财经：中国房地产是最受政府干预的，各种调控、各种措施、各种限价，可收效甚微，你认为调控还能坚持多久，政府会不会反思调控思路，而更多市场化？

　　刘胜军：房地产市场确实也很复杂，因为房地产市场现在有几个问题：

　　第一个问题，地方政府已经形成了房地产的依赖，特别是对土地出让金的依赖，像上海、北京这种大城市一半以上财政收入靠土地出让金，这个是一种非常大的一种依赖，这种依赖一旦停掉的话，就会对地方带来很大影响，我们看到很多地方政府项目都依赖于这个收入来源。

　　另外一个问题，就是房地产事实上已经绑架了中国经济。中国经济过去这么多年的增长，除了WTO因素之外，另外一个很重要的推动力就是来自于投资，特别是房地产投资。房地产投资应该说是过去十年持续时间最长，对中国经济拉动最大的一个动力，得益于中国快速的城市化，房地产市场迅速崛起。房地产对GDP的贡献，直接和间接加起来，估计至少有20%，甚至有人估计在30%以上。可以想象一下，对贡献率如此高的产业而言，决策层要想把这个产业给停掉，或者给调控掉是非常非常难的。

　　另外一个很重要的问题是，房地产也成为既得利益寻租的最佳场所。为什么？两个原因：第一个原因，中国做房地产最重要的环节就是拿地，而土地掌握在政府官员的手里，政府官员有非常大的自由裁量权，这么多年，凡是主管房地产的官员，没有几个不腐败的，这种案例已经太多了，比如说上海外高桥某处长有29套房子。房地产已经成为目前腐败最严重的一个领域。另外一个原因，对这些寻租者而言，做房地产最容易，为什么？因为只要拿到地，其他什么都不用管，设计、施工、销售都可以外包，所以说房地产行业最核心竞争力就来自于关系，当然，我们不排除这个市场上有万科、SOHO这样比较有创新能力的公司，但是总体而言，这里面其实靠的是背景。所以说房地产，无论是地方政府也好，还是利益集团也好，他们其实都不希望房地产市场被严重的打压。

　　从某种程度上来讲，这个也是我们房地产调控为什么一直在“空调”的原因。政府很多时候在做姿态，并不是真正痛下决心要把房价给打下去，如果政府真的有那个决心早就打下去了。它为什么打不下去呢？它就是又要做姿态，又不想真的把它给“杀死”。

　　搜狐财经：您认为中国高房价的成因是什么？现行的房地产调控的弊端又在哪里？

　　刘胜军：说到房地产调控，中国目前房地产调控的问题是非常大的，肯定是不可持续的。为什么不可持续呢？因为中国高房价的成因是什么？主要是两个因素：第一个问题，中国货币发行量太多，中国M2占GDP的比重已经180%，在全世界上是最高的。有人算过2008年金融危机之后，全球都在投放货币，但2008-2011年全球新增M2当中有一半是来自中国，中国的M2折算成美元已经超过美国了。如此天量货币投放下去之后，一定会产生资产价格膨胀的压力。中国这么多的钱往哪里去？居民理财往哪里去？境外投资管的很严，资本帐户不开放，境内投资的话，股票市场现在已经死气沉沉，其他的东西也吸纳不了那么多的资金，房地产就成了囤积过剩流动性或者说居民理财的一个主场所、主战场，这是我们为什么中国房地产需求如此旺盛一个重要原因。根据经济学的基本原理，资本一定要去找出路的。

　　另外一个问题是，中国社会收入分配，有这么多钱去买房子，这个本身不是一个多大的问题，真正的问题出在于这么多钱分配是严重失衡的。1%、2%的人掌握了巨大的财富，然后就买无数的房子，很多大城市高档楼盘都是空的，甚至很多房子也不装修，也不出租，就放在那里，为什么？

　　因为社会收入分配出现了严重的失衡。收入分配失衡本身也不是最大的问题，最大的问题又有两个：第一个是中国有非常多的高收入者，但收入其实是灰色收入或者是寻租收入。比如说很多官员他买房子，可能市场价是3万每平米，但他可能3千块钱就买了，甚至别人白送给他。这些房子对调控是刚性的，怎么样紧缩都不管，他们太有钱了，以至于房子放在那里也不管，也不卖，也不租，就放在那里闲置着，调控很难奏效。

　　另外一个很重要的因素是社会收入分配失衡没有一个纠错机制。美国的收入分配失衡也很厉害，我们原来提到美国，会说万恶的资本主义，其重要的特征就是收入两极分化，但现在中国的基尼系数已经超过美国了，这个是非常值得我们深思的。相比较而言，美国还有个非常好的纠错机制，什么机制呢？第一，它有非常透明的税收机制；第二，它有非常强大的遗产税。这些措施迫使像巴菲特、比尔盖茨这样的富人没有办法逃税，而且必须把40%以上财产交给国家，这迫使这些富豪通过捐赠和其他方式把财富给分配出去，这是非常好的缩小贫富差距、让社会和谐的机制。但是我们中国没有，而且即使有了，我相信很多人还有非常多的办法去逃税，现在很多人所得税都不交的，不要说遗产税了，很多富豪身价可能几百亿，每年交的所得税多少？他都不好意思去亮出来。

　　回到目前房价调控政策。目前房价调控政策其实是完全错误的，因为正如我刚才说根本的原因是因为货币太多，货币太多就形成了太多的投资需求。要想解决这个问题，就要在供求关系里面，把供给增加，但是目前调控做的事情是减少供给，为什么？现在的调控通过信贷政策，把房地产商逼入一个墙角，过去两年房地产项目基本上都停掉了，这意味着新房的供给会大量的减少，但是需求消失没有？没有。需求只是在观望，一旦市场稳定下来，这些钱又会冲进去。今年虽然中央政府喊声阵阵，但是房价已经抬头了，甚至有些城市又出现排队现象。

　　管住地方政府的钱袋子才能降房价

　　搜狐财经：您觉得房价问题有没有解？

　　刘胜军：我觉得有解。但是这两个解都不是简单的解。第一个解是，要管好货币供应量，这个是很痛苦的，因为过去十年中国经济的快速增长，很大程度是靠货币投放，货币投放转化成为投资，迅速拉动经济。这是有代价的，想管住货币供应量，经济就要收缩。第二个问题，要解决好收入分配的问题。现在被抓的贪官动不动就10套甚至几十套房子。所以说我们房价问题不是不能解决，但是解决方法绝对不是目前简单粗放行政性的限制，这个完全不符合经济规律。

　　这种调控是错误的，并没有找到病根，也没有真正有勇气面对房地产问题的病灶。

　　房地产调控不能持续，还有一个很重要原因是——再调控下去，地方政府会首先崩盘，现在有些地方政府已经撑不住了，之所以还在硬撑，就是因为政治因素，地方官员如果公然和国务院的决定对抗的话，可能有政治风险，所以地方官员现在就在忍，但是过了十八大之后，他们就不会忍了，也憋不住了，到时候就会一哄而上，都会放松调控，最终房价又会接着反弹。

　　要想解决这个问题，就要推进地方财政改革，要管住地方政府乱花钱的习惯。现在中国地方政府绝对不是缺钱，而是开支无度，对一个开支无度的政府来讲，就像一个吸鸦片瘾君子，给多少钱都是打水漂，给他一万是去买鸦片，给他一百万还是去买鸦片，全部吃完。只有地方财政民主化、透明化，才是解决之道。

　　房产税只会坑了老百姓

　　搜狐财经：在美国，房产税是服务于社区，而中国现在也可能开征房产税，您认为房产税该不该开征？能解决高房价问题呢？会不会又成为政府的敛财手段呢？

　　刘胜军：我觉得目前开征房产税的条件还不具备。房产税当然有它的优点，可以给政府带来比较稳定和可持续收入来源，因为现在地方政府是“涸泽而渔”的，这一届政府把地都卖了，那下一届政府怎么办？因为政治周期总是短期化的，不能指望这一任市长考虑未来50年的事情。但房产税对现在的国情来说，也是一个很大的隐患。为什么？房产税需要很多制度性的条件，比如说地方政府的财政有没有民主化、透明化？如果地方政府没有实现财政民主化、透明化，那么，房产税只不过是又给它多了一笔买“鸦片”的钱，最终这笔税不会解决问题，只会加剧地方政府乱花钱，最终又会转化成老百姓的负担，购房者的负担。

　　中国目前的高房价问题，不是房产税能解决的。现在无论是银监会也好，银行也好，信贷政策已经够严厉了，甚至比美国严厉多了。美国房价泡沫破灭之前，是没有首付制度的要求，只要去银行贷款就给贷。我们现在管得那么严，从政策上来讲，中国金融政策已经是非常谨慎了。但是为什么还解决不了这个问题？还不是货币供应量太大，还不是收入分配结构出了问题。所以，不从根子上解决问题，而是又开征税收，最终就是巧立名目来增加公众的负担，解决不了问题，只会给地方政府提供新的“毒品”。

守护者

前几日听别人说现在鄂尔多斯那边儿开始裁员了……一个在日本留过学的女生，因为地震回到了故乡，回来之后找了个工作，结果前几日被公司裁员了。