房地产浮沉的蒙古样本

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萧善子/文

　　从乌兰巴托最核心也是作为蒙古国中央的苏赫巴托广场出发，开着当地最流行的丰田越野车，只需向北三公里，你的眼前就会出现成片的蒙古包或者简易建筑物，绵延长达数公里，其长度甚至大于乌兰巴托城区的南北宽度。在路边，不时可以看见一个个水站，老人们用推车把买来的水吃力地向自家的蒙古包运送着；也可以看见路边一个个趸售码放得整整齐齐的柴火的摊位，这时，一股为取暖而烧柴的浓浓烟味似乎就已经钻入你的呼吸道，而从高处回望，一个灰色的巨大烟罩把整个城市扣在底下。

　　这就是一个马背上的游牧民族在快速城市化进程中的图景。据说，现时蒙古国的人口分布很简单，全国260万人，有一半住在乌兰巴托，还有一半分布在其他城市（第二大城市达尔汗人口10万人）和广漠的牧区、矿区；而住在乌兰巴托的人口中，有一半住在楼房里，还有一半住在你眼前的蒙古包或简易建筑物里面。很多牧民从四面八方游牧而来，他们开始适应定居的生活，开始习惯享受教育、医疗等社会公共服务，不愿意再离开，所以纷纷在首都的郊区圈地，并形成了城市边缘的蒙古包群落。

　　想起了那个老板派人去非洲推销鞋子的故事，“非洲人不穿鞋，肯定推销不出去！”和“非洲人还没穿鞋，所以能卖很多鞋给他们穿！”的选择，对眼前的蒙古包一样适用。是蒙古人不住楼房，房子肯定卖不出去！还是他们还没住上楼房，所以能卖很多房子给他们住？

　　这个问题的答案看起来并不难，如果对前几年乌兰巴托的房地产行情有所了解的话。一方面，政府为改善蒙古包群落的居住问题，也为了解决越来越头疼的城市基础设施配套匮乏、环境污染、空气质量下降等问题，先后推出了4万套和10万套住宅的建设规划，致力于蒙古包“上楼”的运动，但政府的资源和推动力有限，不得不依靠市场解决；另一方面，在市场上，2003年住宅每平方米（基本上相当于我们的套内面积）的售价约350美元，此后三年，每年大约上涨50美元，而到2007年，房价猛涨到每平方米700~800美元，年涨幅约40％。如今，已经很难找到800美元以下的房子。

　　然而，问题又似乎没有这么简单，在看看都是谁买了这些房之后。蒙古国在1989年之后社会制度转型并开始推行私有化，那些占有大量土地和矿山资源的群体自然成为最富有的一群，是顶级豪宅的多数买家；拥有稳定收入的政府公务员也是买房的重要力量；而对普通的家庭而言，他们买房的最大希望来自在海外打工的家庭成员。

　　站在乌兰巴托南部的Zaison翟山（中国人称宰相山）上，向北俯瞰全城，你会发现一条宽阔的河流，那是蒙古人民的母亲河——图拉河，图拉河两岸的土地已经被划分成一小块一小块，一些土地正在开发成为拥有河景、山景资源的楼盘，据说最贵可以卖到每平方米3000美元，已成为乌兰巴托的富人区；这边是日本城，那边是韩国城；而围绕Zaison翟山的土地，也被木栅栏划分成更小的地块；东边的山脚下是规划中的成吉思汗度假村，开发商来自中国河北唐山，西边的山脚下是规划中的Zayson Villa（翟山别墅），开发商来自中国四川。而远望市中心，高层建筑已经大量地出现在天际线上，高档奢侈品商场、甲级写字楼、香格里拉酒店都已接近竣工，即将迎来市场的检验。这一切，都在近四五年内发生。

　　如同中国的情况，乌兰巴托的房地产市场也在2007年达到了疯狂的顶峰。很多人说，2007年的巨大涨幅是因为建筑成本的上涨，这是实情，蒙古的建筑材料，如钢材、水泥、装饰材料等，主要来源于中国，而以钢材为代表的价格上涨直接传导过去，成本高了，售价自然高了；大量的开发商涌入，尤其是韩国、日本和中国等外资涌入抬高了土地价格；而部分中介公司以高于包销价格两倍的价格销售楼盘，有的韩国开发商的楼盘包销价格是每平方米1000美元，而包装上市后卖到每平方米2000美元。

　　但是，泡泡终于破灭了，乌兰巴托的房地产也骤然冷却下来。一些项目停工或推迟开发，一个日本人开发的豪宅从每平方米1500美元调整到1100美元，银行的开发贷款和按揭贷款暂停了，炒房的中介公司撤离了；尽管街头还是铺天盖地的房地产广告，然而所有的售楼处都变得冷清下来。政府的统计表明，2008年年底的住宅销售价格已经比一年前下降了5.7％。

　　这让我们想到了经常挂在自己嘴边的“刚性需求”。此前三年，乌兰巴托的年均成交套数在4000~5000套，市场的供应似乎远远不能满足所谓的刚性需求。但刚性需求要能够转化为成交，要看它是否为有效需求，是否为有支付能力的需求。

　　看看乌兰巴托街道上跑的汽车，有超过5000辆大型越野车，主要品牌是日本丰田和雷克萨斯，它们的驾驶者应是最具购买力的那群人；而更多的是来自韩国、日本的二手车，有的甚至还带着原来在日韩国内的文字满街跑，当地的贫富差距可见一斑。而住在蒙古包里的家庭，很多在城市并没有生存能力，通常是老人和孩子住在城市边缘，而青壮年如果不去海外打工，则会选择在牧区继续游牧，家庭收入的来源仍然来自最传统的畜牧业。

　　对矿产品的过分依赖，使得蒙古经济落入全球金融海啸和大宗商品市场崩溃的诅咒中；而对矿业催生的富裕阶层和海外打工者购买力的过度依靠，将让蒙古房地产市场迎来从有房地产概念以来的第一次无法逃避的煎熬。

habur

对老百姓是件好事情，继续跌跌。房地产商成了过街老鼠。
世界上还没有哪个国家能幸免于金融海啸的。

DeGaulle

问：房价不做俯卧撑了，也不躲猫猫了，房价在干嘛呢？

答：跳水！

评：正解！
哈哈

蓝天雄鹰

可千万别学中国的房地产，那都是群吃人肉不吐人骨头的。